相続登記の義務化とは？3年以内の期限・過料10万円・相続人申告登記を解説 2026年版
「親が亡くなったが、実家の名義がそのままになっている」――そんなご家庭は少なくありません。これまで相続登記（不動産の名義変更）は任意でしたが、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されました。放置すると10万円以下の過料の対象になることもあります。この記事では、義務化の内容・期限・罰則と、間に合わないときの簡易な対応方法まで、行政書士がわかりやすく解説します。
相続登記の義務化とは？2024年4月からスタート
相続登記とは、不動産（土地・建物）の所有者が亡くなったときに、その名義を相続人へ変更する登記のことです。従来は「いつまでに登記しなければならない」という決まりがなく、名義が何代も前のまま放置される所有者不明土地が全国で増え、社会問題になっていました。
そこで法律が改正され、相続によって不動産を取得した相続人には登記を申請する義務が課されることになりました。根拠となる条文は次のとおりです。
（相続等による所有権の移転の登記の申請）第76条の2
所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
不動産登記法 第76条の2第1項（相続等による所有権の移転の登記の申請）
期限は「相続を知った日から3年以内」
登記申請の期限は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ不動産を取得したことを知った日から3年以内です。単に「亡くなってから3年」ではなく、「自分が相続人であり、その不動産を取得したと知った日」が起算点になる点がポイントです。
また、遺産分割協議がまとまって法定相続分を超える不動産を取得した場合は、その遺産分割の日から3年以内に、あらためて登記を申請する義務があります（同条第2項）。協議の成立から3年という別の期限が動き出すことに注意してください。
期限を過ぎるとどうなる？過料10万円
正当な理由がないのに期限内に登記を申請しなかった場合、10万円以下の過料に処せられる可能性があります（不動産登記法第164条第1項）。過料は前科がつく「罰金」とは異なる行政上のペナルティですが、金銭的な負担であることに変わりはありません。
「正当な理由」とは、相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかる場合や、相続人同士で争いがあり分割が決まらない場合などが例として挙げられています。単に「忙しかった」「知らなかった」は正当な理由になりにくいと考えておくべきです。
注意：過去の相続もさかのぼって対象になる
見落とされがちですが、2024年4月1日より前に発生していた相続も義務化の対象です。この場合の期限は、「相続を知り不動産取得を知った日」または「2024年4月1日」のいずれか遅い日から3年以内とされています。つまり、施行前に発生した古い相続については、遅くとも2027年（令和9年）3月末までに登記が必要になるケースが多いということです。「何十年も前のことだから関係ない」と思っていた実家や田畑も対象になり得ますので、早めの確認をおすすめします。
すぐに登記できないときの「相続人申告登記」
遺産分割の話し合いがまとまらず、期限内に正式な登記ができないこともあります。そのための簡易な救済策として、2024年4月に相続人申告登記という新しい制度が創設されました（不動産登記法第76条の3）。
これは、「自分がこの不動産の登記名義人の相続人である」ことを法務局に申し出るだけの手続きです。申し出れば、ひとまず登記申請義務を果たしたものとみなされ、過料を回避できます。相続人が単独で申し出ることができ、必要書類も申出人が相続人だとわかる戸籍だけで足りるため、通常の相続登記より負担が軽いのが特徴です。
ただし、これはあくまで暫定的な対応です。不動産を売却したり担保に入れたりするには正式な相続登記が必要になりますので、遺産分割がまとまった段階で、あらためて本来の登記を行うことになります。
相続登記の進め方（全体の流れ）
相続登記は、いきなり法務局へ申請するのではなく、その前段階の準備が大切です。全体の流れは次のとおりです。
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- ステップ1 相続人の確定（戸籍収集）
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍を集め、法定相続人を確定します。詳しくは相続人調査と戸籍収集の進め方をご覧ください。
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- ステップ2 相続財産の調査
- 登記事項証明書や固定資産税の課税明細で、対象となる不動産を漏れなく洗い出します。
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- ステップ3 遺産分割協議・協議書の作成
- 誰が不動産を取得するかを相続人全員で話し合い、遺産分割協議書にまとめて実印を押します。
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- ステップ4 登記申請書の作成・提出
- 必要書類をそろえ、法務局へ所有権移転の登記を申請します。
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- ステップ5 登記完了・登記識別情報の受領
- 審査を経て名義変更が完了し、権利証にあたる登記識別情報が交付されます。
相続手続き全体のスケジュールは、相続手続きの流れと期限もあわせてご確認ください。なお、集めた戸籍は法定相続情報一覧図にまとめておくと、金融機関などその後の手続きが楽になります。
費用の目安と専門家の役割
相続登記には、登録免許税（原則として不動産の固定資産評価額の0.4％）がかかります。このほか、戸籍・住民票などの取得実費、専門家に依頼する場合の報酬が必要です。登記申請書の作成・提出そのものは司法書士の専門分野となりますので、当事務所では信頼できる司法書士と連携してご案内します。
一方で、相続登記の前段階である戸籍の収集・相続人の確定・遺産分割協議書の作成は行政書士がお手伝いできる業務です。「まず何から手をつければよいか分からない」という段階から、全体をコーディネートしてお受けします。費用は事案の内容によって異なりますが、正式なお見積りはご依頼いただく前にご提示しますので、ご安心ください。
まとめ｜古い名義のままの不動産はお早めに
相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。過去の相続もさかのぼって対象となり、放置すると10万円以下の過料の対象になり得ます。すぐに登記できないときは相続人申告登記という簡易な選択肢もあります。実家や田畑が古い名義のままになっているご家庭は、早めの確認が安心につながります。
相続手続き全体の進め方は、相続手続きの総合ガイドでまとめて解説しています。
藤原友行政書士事務所（東京都世田谷区）では、相続相談400件超の実績をもとに、戸籍収集から遺産分割協議書の作成、登記を行う司法書士との連携までワンストップでサポートします。初回無料相談・オンライン対応も可能です。お気軽にお電話（03-4500-1030）またはお問い合わせフォームからご連絡ください。
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