民泊（住宅宿泊事業）の始め方｜届出の流れ・180日制限・必要書類を解説 2026年版
「使っていない部屋や空き家を民泊として活用したい」——インバウンド需要の回復もあり、民泊への関心が高まっています。ただ、いざ始めようとすると、「許可がいるのか届出でいいのか」「年180日ってどういう意味か」など、制度の入口でつまずく方が少なくありません。 民泊には実は3つのタイプがあり、選ぶ制度によって手続きも営業できる日数もまったく異なります。この記事では、最も一般的な住宅宿泊事業（民泊新法）の始め方を中心に、届出の流れ・180日制限・必要書類・自治体のルールまでを、世田谷区大原の行政書士・藤原友事務所がかみ砕いて解説します。民泊には3つのタイプがある
「民泊」とひとことで言っても、根拠となる制度は次の3つに分かれます。まず自分がどのタイプを目指すのかを決めることが出発点です。| タイプ | 根拠法 | 手続き | 営業日数 |
|---|---|---|---|
| 住宅宿泊事業（民泊新法） | 住宅宿泊事業法 | 届出 | 年間180日まで |
| 旅館業（簡易宿所など） | 旅館業法 | 許可 | 制限なし（通年可） |
| 特区民泊 | 国家戦略特区法 | 認定 | 制限なし（最低宿泊日数あり） |
住宅宿泊事業（民泊新法）とは
住宅宿泊事業は、2018年に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）にもとづく制度です。法律では次のように定義されています。（定義）第2条 （中略） 3 この法律において「住宅宿泊事業」とは、旅館業法（昭和二十三年法律第百三十八号）第三条の二第一項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で百八十日を超えないものをいう。 住宅宿泊事業法 第2条第3項（住宅宿泊事業の定義）ポイントは、人を宿泊させる日数が「1年間で180日」を超えられないという点です。この180日は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間で数えます。予約が入って実際に宿泊があった日をカウントするため、稼働率の高い物件ほどこの上限が経営上の壁になります。
家主居住型と家主不在型の違い
住宅宿泊事業は、オーナー（家主）が同じ建物に住んでいるかどうかで、大きく2つに分かれます。ここは手続きの負担に直結する重要な分かれ目です。- 家主居住型……オーナーが住む住宅の一部を貸すタイプ。衛生確保・騒音防止の説明・苦情対応・宿泊者名簿の作成・標識の掲示などを、オーナー自身が行う
- 家主不在型……オーナーが不在の物件を貸すタイプ。上記の管理業務を、国土交通大臣の登録を受けた「住宅宿泊管理業者」に委託することが義務づけられている
届出の流れと必要書類
住宅宿泊事業の届出は、都道府県知事（保健所を設置する市の長・東京23区の区長が処理する地域もあります）に対して、オンラインの「民泊制度運営システム」も使用して行います（オンラインだけで完結する自治体は2026年7月現在、ほとんどないです）。おおまかな流れは次のとおりです。-
- ステップ1 物件・エリアの確認
- その物件の用途地域や、後述する自治体の上乗せ条例で民泊ができるエリア・期間かどうかを確認します。ここを飛ばすと後戻りになります。
-
- ステップ2 消防・近隣対応の準備
- 消防法令適合通知書の取得（消防署への相談）や、近隣住民への周知など、届出に必要な準備を進めます。
-
- ステップ3 届出
- 必要書類（住宅の図面、登記事項証明書、消防法令適合通知書、管理受託契約の書類〔不在型の場合〕など）を添えて届出します。受理されると届出番号が交付されます。
-
- ステップ4 標識の掲示・営業開始
- 交付された番号を記載した標識を玄関などに掲示し、営業を開始します。営業中は宿泊者名簿の管理などの義務が続きます。
自治体の上乗せ条例に注意
住宅宿泊事業法は全国共通のルールですが、自治体は条例で「営業できる区域」や「営業できる期間」を上乗せで制限できます。 たとえば「住居専用地域では平日は営業不可」といった制限を設けている自治体があり、実際に営業できる日数が180日より短くなることも珍しくありません。 東京23区でも区ごとにルールが異なります。詳しくは東京23区の民泊 上乗せ条例まとめ｜平日営業制限と実質日数をご覧ください。物件を決める前に、その所在地の条例を必ず確認しておきましょう。消防・建築のルールも忘れずに
民泊は「住宅」を使う事業ですが、人を宿泊させる以上、消防設備や建物の使い方（建築基準法）のルールが関わってきます。自動火災報知設備の設置などが必要になる場合があるため、こちらも早めの確認が欠かせません。詳細は民泊・旅館業の消防法と建築基準法の要件｜消防設備と用途変更で解説しています。よくあるつまずき
- 年180日の上限を収支計画に入れていなかった……通年営業したいなら旅館業許可を検討
- 家主不在型なのに管理業者への委託を想定していなかった……委託費用が別途かかる
- 上乗せ条例で自分のエリアが制限対象だった……物件契約後に判明すると痛手
- 消防法令適合通知書の取得に時間がかかった……開業スケジュールが後ろ倒しに
民泊の開業は、無料相談から
行政書士・藤原友事務所（世田谷区大原）では、住宅宿泊事業（民泊）の届出・旅館業許可・特区民泊まで、宿泊ビジネスの開業を保健所・消防署・建築指導課への対応を含めて一貫サポートしています。「うちの物件は民泊と旅館業どちらがいい？」「上乗せ条例が心配」——そんなご相談を無料で承っています。お電話（03-4500-1030）またはお問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。オンライン相談にも対応しております。出典
民泊・旅館業の許可と届出の全体像は、民泊・旅館業許可の総合ガイドでまとめて解説しています。
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