【2026年12月施行】豊島区で民泊ができなくなる？新規制の内容と今からできる対策
「豊島区で民泊を始めたいが、規制が厳しくなると聞いた」——そんな不安をお持ちの方が増えています。豊島区は、住宅宿泊事業（民泊）に対する上乗せ条例を改正し、2026年（令和8年）12月16日から、区内の広い範囲で民泊の新規開設が原則できなくなるという、都内でもとりわけ厳しい規制に踏み込みました。
この記事では、豊島区の民泊新規制の中身と、既存の届出住宅への影響、そして施行前の今だからこそできる対策を、世田谷区大原の行政書士・藤原友事務所が整理して解説します。東京23区全体の上乗せ条例の傾向は、東京23区の民泊 上乗せ条例まとめ｜平日営業制限と実質日数 2026年版もあわせてご覧ください。
そもそも上乗せ条例とは
住宅宿泊事業法（民泊新法）は、住宅宿泊事業を年間180日まで認めています。ただし、自治体は生活環境の悪化を防ぐため、条例で区域と期間を定めて営業を制限できます。これがいわゆる「上乗せ条例」です。
（住宅宿泊事業を実施する期間の制限）第18条
都道府県知事（保健所を設置する市又は特別区にあつては、市長又は区長。第二十五条第一項及び第二項並びに第二十六条第一項を除き、以下同じ。）は、住宅宿泊事業に起因する騒音の発生その他の事象による生活環境の悪化を防止するため必要があるときは、政令で定める基準に従い条例で定めるところにより、区域を定めて、住宅宿泊事業を実施する期間を制限することができる。
住宅宿泊事業法 第18条（住宅宿泊事業を実施する期間の制限）
豊島区は、この第18条を根拠に、区域（用途地域）と営業期間の両面で大幅な制限をかけました。
豊島区の新規制①：住居系・準工業・文教地区で新規開設が禁止
2026年12月16日以降、次の用途地域・地区では、新たに民泊（住宅宿泊事業）を開設できなくなります。
- 第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域などの住居専用地域
- 住居地域（第一種・第二種住居地域、準住居地域）
- 準工業地域
- 文教地区
これらを合わせると区内のかなりの範囲が対象となり、豊島区で新規に民泊を開ける場所は、商業地域など一部に限られる見込みです。ご検討中の物件がどの用途地域にあるかを、まず確認することが欠かせません。対象区域の細かな範囲・除外の有無は、必ず最新の豊島区の公表資料でご確認ください。
豊島区の新規制②：営業日数が120日に短縮＋既存物件にも遡及
もう一つの大きな変更が、営業できる日数と期間の制限です。区内全域で、営業できるのは次の年間120日に限られます。
- 3月15日〜4月10日（春休み）
- 7月1日〜8月31日（夏休み）
- 12月15日〜翌1月14日（冬休み）
つまり、長期休暇のシーズンだけの営業に絞られる形です。そして重要なのが、この120日制限は、これから届け出る物件だけでなく、すでに営業している既存の届出住宅にも適用（遡及）される点です。既存オーナーも、2026年12月16日以降は同じ日数制限の対象になります。営業可能期間の日付・日数は最新の条例本文でご確認ください。
なお、事前周知など一部の手続き要件は、これに先立ち2025年（令和7年）12月15日から施行されています。
既存の届出者への影響
すでに豊島区で民泊を運営している方にとって、120日への日数短縮は収益に直結します。年間180日を前提に投資回収を組んでいた場合、稼働日数がおよそ3分の2に減るため、事業計画の見直しが必要です。用途地域による新規禁止は「新規開設」が対象のため、既存届出そのものが直ちに失効するわけではありませんが、日数制限の遡及適用は避けられません。
それでも通年で営業したいなら：旅館業許可という選択肢
「日数制限を受けずに通年で営業したい」という場合の現実的な選択肢が、旅館業許可（簡易宿所営業など）への切り替えです。旅館業許可は住宅宿泊事業法とは別の制度で、許可を取れば年間の営業日数の上限がありません。
ただし、旅館業は用途地域の制限（旅館を建てられない地域がある）や、フロント・消防設備・建築基準法の用途変更など、民泊より要件が重くなります。物件の立地と構造しだいで可否が分かれるため、早めの見極めが重要です。旅館業許可の要件は、簡易宿所の営業許可とは？旅館業許可の要件・保健所・消防対応を解説 2026年版で解説しています。民泊と旅館業の違いは旅館業許可と民泊届出の違いとは？費用・営業日数・条例の差を解説 2026年版もご参照ください。
今からできる対策の進め方
施行日（2026年12月16日）までに何をすべきか、順を追って整理します。
施行までにやるべきことの流れ
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- ステップ1 物件の用途地域を確認
- 検討中・運営中の物件が、新規禁止区域（住居系・準工業・文教地区）に当たるかを確認します。ここで今後の方針が大きく変わります。
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- ステップ2 民泊で続けるか、旅館業へ切り替えるかを判断
- 年120日の営業でも成り立つなら民泊を継続、通年営業したいなら旅館業許可を検討します。物件の構造・消防・用途変更の可否を早めに調べます。
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- ステップ3 民泊なら施行前の届出、旅館業なら許可準備
- 新規で民泊を始めるなら、区域規制が及ぶ前のスケジュールで届出を検討します。旅館業なら保健所・消防署・建築指導課との事前相談に着手します。
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- ステップ4 事業計画の再設計
- 日数・区域の制限を織り込み、収支計画を組み直します。判断に迷う場合は専門家に相談し、無理のない形を設計します。
規制の施行が近づくほど、駆け込みで手続きが混み合い、間に合わないリスクが高まります。 方針の見極めは早いほど選択肢が広がります。
まとめ
豊島区の民泊は、2026年12月16日から住居系・準工業・文教地区での新規開設禁止と営業日数120日への短縮（既存物件にも遡及）という厳しい規制に入ります。これから始める方は物件の用途地域の確認を、既存の運営者は日数制限を前提とした計画の見直しを、そして通年営業を望む方は旅館業許可への切替検討を、早めに進めることが大切です。
民泊・旅館業の許可と届出の全体像は、民泊・旅館業許可の総合ガイドでまとめて解説しています。
豊島区の民泊・旅館業のご相談は無料相談から
行政書士・藤原友事務所（世田谷区大原）では、豊島区をはじめとする民泊の規制対応や、旅館業許可への切り替えを、保健所・消防署・建築指導課への対応まで含めて一貫サポートしています。「うちの物件は新規制の対象になる？」「旅館業に切り替えられる？」——そんなご相談を無料で承っています。お電話（03-4500-1030）またはお問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。オンライン相談にも対応しております。
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